注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

刘春泉律师电子商务专栏

IT,电子商务,知识产权和商事法律服务

 
 
 

日志

 
 
关于我

上海段和段律师事务所合伙人。 信息网络及知识产权专业领域资深律师。业务涉及商业地产,民航,企业商务法律事务,兼并收购,诉讼仲裁,高新技术企业认定,外商投资,等。 中国电子商务协会政策法律委员会副主任。

网易考拉推荐
 
 

商业地产学问多,本土房地产商如何避免成为弱势群体?  

2006-06-28 20:53:38|  分类: 责任公民 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
  说句实话,提笔之际我还是多少有点犹豫是不是该写这篇文章,因为我比较多的是代理跨国公司的,如果他们看到我的文章,呵呵.....
  但是,毕竟现在是开放的世界。毕竟现在世界上的竞争是非常激烈的,人员往来也非常频繁,即使我不写,别人也会写。本土企业也会逐步成长起来。
   言归正传。
  可能在一般老百姓眼里,房产商大都是些店大欺客处于强势地位的企业,在卖房子过程中说一不二,尤其是在长期以来房价一直非正常上涨的情况下,老百姓根本不具有谈判和议价能力。但是,世界上从来没有绝对的事情,在商品住房领域不可一世的房产商在商业地产业务中,特别是遭遇跨国公司的时候,却往往成了任人宰割的羔羊。
  大型商业地产项目,比如购物中心,其中包括大卖场业态的超市,也包括其他业态,由于承租人往往都是实力和品牌具有显著优势的国际渠道大鳄,他们对场地、业态、建筑标准、电力、供水等设施配套等,都有成熟的标准,为便于管理,一般因为个别项目而改变。表现在谈判中,往往这些公司的业务拓展部门和人员为了个人业绩,也因为较早介入项目前期工作和接触业务,还会比较了解情况,多少还为业主想着一点。而这些公司的法律部门则往往根本不管业主与业务开发部门前期谈判的艰辛,为死抠公司的标准往往在最后一关否决掉项目,导致一切谈判都前功尽弃。
  比如,曾经有一个西部城市的一个商业项目,一家跨国公司与当地最大的一家本土房地产开发公司签订合同,准备租下一个已经在建项目的地面以上四层。谈判中,价格、电力、供水甚至连车位多少,与其他业主如何衔接非常具体的问题都谈妥了,但是最后,因为电梯不是坡梯,不符合大卖场的需要等原因,这个项目在最后一关被否决了。前后一年多的谈判付诸东流。
  再比如在另外一个东部某城市的购物中心项目中,虽然业主也从上海请了律师,可是所请的律师对商业地产行业并不熟悉,谈判中提出的方案行不通,或者仅仅玩文字游戏,没有实际意义。在谈到合同20年租赁期满承租方已经装修的谷底资产的处置问题时,我们本来没有做任何期望、纯粹例行公事地提出要求他们收购。
  要反驳这个要求,熟悉法律和业内背景并有一定财务知识的人并非难事,因为任何资产都是有折旧的,折旧完毕公司怎么处置都是可以的。更何况,任何业主要求你承租人将租赁物恢复原状都是合理合法的。当然,真要这么要求的话,承租人还要出一大笔钱去拆掉那些到时候大概都会破烂不堪的装修。所以,一般来说,能够谈到期满租赁客户撤出不需要拆除,那我们律师就已经为客户省掉了一大笔钱了。
  可是在我们处理的这个项目里,我们提出要业主收购我们的装修。他们开始当然不同意。我提出既然我们撤走时还在用,那说明就是有价值的,业主应当按照市场价值评估后收购。业主不同意,但我们请他们提出一个合理的解决方案时,他们苦思冥想,苦于没有相关经验,拿不出一个合适的解决方案,最后不得不同意按照市场价值评估后收购。说实话,到现在我都觉得这个项目中有点对不住这家人家。不过彼时彼刻,两国交兵各为其主。我那时也是年轻气盛,求胜心切,换了现在,应该把追求双赢放在第一位,而不会一味追求大获全胜。这大概是为什么现在我的对手也尊重我原因之一吧。
  在类似情况下,在谈判中占据有利的地位,必须对所属领域有深刻的了解,并且有丰富的相关领域知识和业务能力。
  在商业地产项目中,一个好的律师不仅对业务部门有非常重要的帮助作用,而且能为客户节约大量的成本,预防大量的法律风险。在这方面,我个人的经验是不必看名气或者名头有多大,行家伸伸手便知有没有。有时候嘴上没毛的小律师说不定比许多所谓的大律师还要难以对付。
  评论这张
 
阅读(102)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017